销售畅旺背后:热点城市库存告急

http://www.eastpp.com时间:2016-04-23 11:53来源:中国东方品牌网

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销售畅旺背后:热点城市库存告急

作者:张敏来源:21世纪经济报道

  本报记者 张敏北京报道

  连续多月的销售畅旺,使库存问题再度浮出水面。

  上海易居研究院近日发布报告显示,截至2016年3月底,全国35个城市新建商品住宅库存规模已连续6个月环比下跌、连续8个月同比下跌。其中,合肥、南京、苏州的去化周期不足4个月,处于严重不足状态。

  另据亚豪机构统计,北京的商品住宅库存规模创下最近25个月新低,逼近合理下限。

  销售旺盛,供地不足,被认为是库存急剧下降的原因。机构认为,这已经给热点城市的房价和地价带来上涨压力。尽管部分城市已经有意识地加大土地供应量,但由于房地产开发的周期性原因,这些城市在短期内仍将面临供应不足局面。

  35城库存连降6个月

  上海易居房地产研究院表示,库存总量是从2015年下半年开始出现下滑的,这一趋势已延续到今年第一季度。

  其原因在于销售十分旺盛,而供应端相对低迷。根据国家统计局统计,今年一季度,全国商品住宅销售面积增长35.6%、销售额增长60.3%。但同期的住宅投资仅增长4.6%;住宅新开工面积增长14.8%;房企购置土地面积则下降11.7%。

  分城市看,这35个城市的库存也出现分化局面。就去化周期而言,北海、烟台、淮南等三线城市最高,去化周期均超过2年;合肥、南京、苏州等地去化周期尚不足3个月,为周期最短城市。

  一线城市的库存下滑最为明显。截至今年3月底,35个城市中的一、二、三线城市库存同比增幅分别为-18.7%、-5.3%和0.2%。

  以北京为例,截至4月18日合计库存总量仅66576套,创近25个月新低。按照此前6个月的月均成交套数计算,北京商品住宅库存去化周期仅为8个月,濒临8-10个月合理去化周期底线。

  亚豪机构市场总监郭毅指出,2014年和2015年,北京土地供给向民生类用地的自住房和保障房倾斜。由于后者供应规模较大,挤占了商品住宅用地面积,导致过去两年北京出让的商品住宅面积仅有500万平方米。

  郭毅表示,当前北京纯商品住宅的供需比低至1:3,即使当前北京商住类产品大行其道,也不能有效补充北京楼市库存告急的现状。

  短期难以弥补

  “房价上涨”是库存不足的一个重要结果。据上海易居房地产研究院统计,今年3月,35个城市新建商品住宅去化周期为11.5个月,环比收窄了1.1个月,处于历史低位。该机构预计,2016年上半年该指标总体会在低位徘徊,也意味着后续房价将继续上涨。

  据亚豪君岳会统计,今年第一季度北京商品住宅成交均价为33271元/平方米,同比涨幅达25.7%。

  库存不足的另一个结果是地价飙升。今年第一季度,热点城市土地市场交易火爆,竞买者数量、竞价次数、溢价率等都在攀高。根据上海易居研究院统计,多个城市出现月度土地溢价率超过100%的情况。

  今年1月,北京成交住宅用地的平均溢价率为133.8%;合肥住宅平均溢价率为107.1%。2月,苏州的住宅用地平均溢价率为114%。3月,南京共成交6宗住宅用地,平均溢价率为115.7%,平均楼面价达到20540元/平方米。

  据21世纪经济报道记者了解,由于土地供应严重不足,从春节前开始,南京、苏州等地的很多房企就出现“无房可卖”的情况。加之开发商不想错过销售时机,因此对土地的需求极为迫切。

  近期,不少城市出台文件,要求加快供地节奏。3月18日,苏州就在调控楼市的“苏十条”中强调,“在商品住宅供应偏紧、库存较少的区域,增加土地供应量”。但在业内人士看来,这并不能改变短期库存不足局面。

  普通商品住宅项目从拿地到预售阶段,通常需要10-12个月,最快也很难降至6个月以下。因此即使现阶段大规模供地,要形成期房供应最快也要在今年第四季度,二、三季度的供应缺口仍难以弥补。

  在对土地十分“饥渴”的情况下,本轮土地成交价格将不可避免地攀高,并对今后房价带来上涨压力。

  郭毅判断,尽管2016年北京商品住宅计划供地量增加了100公顷,但落实到实际供地量能否明显增加尚属未知;另一方面,出于商品住宅开发的周期性原因,2014年和2015年供地不足,仍将导致北京楼市在今明两年面临商品住宅供给大幅减少的窘境,这将令北京房价上涨势头不可抑制。(编辑 骆轶琪)

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